Banco de Portugal assume sobrevalorização nos preços das casas

O Banco de Portugal (BdP) reconhece que, nos trimestres mais recentes, têm-se registado sinais de sobrevalorização dos preços do imobiliário residencial em termos agregados, “ainda que limitados”. A nível regional/local observam-se, porém, situações onde é já mais acentuado este fenómeno, em particular nas cidades de Lisboa, Porto e Faro. Esta evolução resulta da forte dinâmica do turismo e do investimento direto por não residentes, bem como da recuperação da economiaportuguesa, que contribuiu para a melhoria da perceção dos investidores nacionais e internacionais.

“Note-se que, a dinâmica de aceleração dos preços do imobiliário residencial entre o final de 2013 e o primeiro semestre de 2018 foi partilhada por muitos países da área do euro, em alguns casos acompanhado por um forte crescimento do crédito à habitação”, ressalva o regulador no Relatório de Estabilidade Financeira de dezembro de 2018.

Em Portugal, o crédito concedido pelas instituições bancárias residentes não é, porém, o fator primordial para a evolução dos preços no mercado imobiliário residencial”, uma vez que se continua a verificar uma redução do stock de empréstimos à habitação “se bem que a um ritmo cada vez menos expressivo”.

Subida de 30% em cinco anos

No primeiro semestre de 2018, os preços da habitação em Portugal mantiveram a trajetória de recuperação iniciada no segundo trimestre de 2013. Desde então, e até ao segundo trimestre de 2018, os preços aumentaram 33% em termos reais, após terem registado uma queda de 26% entre 2007 e 2013. Face ao período homólogo de 2017, os preços da habitação cresceram 10,1% em termos reais no segundo trimestre de 2018, observando-se, no entanto, um ligeiro abrandamento face ao primeiro trimestre.

Em termos acumulados, entre o final de 2013 e o primeiro semestre de 2018, os preços do imobiliário residencial subiram em cerca de 29%, enquanto o crédito à habitação reduziu-se no mesmo período em aproximadamente 12%, segundo dados avançados pelo BdP.

O perfil de aceleração dos preços da habitação, em termos reais, em Portugal entre meados de 2013 e o segundo trimestre de 2018 foi partilhado com um número alargado de países da área do euro.

“De realçar, contudo, que a evolução dos preços da habitação em Portugal no período anterior à crise foi muito diferente do observado noutros países também afetados pela crise financeira, em particular, no caso de Irlanda e de Espanha”, analisa o Banco de Portugal, destacando que “o mercado imobiliário residencial nestes países foi caracterizado por uma forte sobrevalorização no período anterior à crise, seguido de um ajustamento abrupto, o que não se observou em Portugal”.

Alta de preços acompanhada de mais vendas – e mais caras

O crescimento dos preços da habitação em Portugal continuou a ocorrer num contexto de aumento significativo do número e montante de transações de alojamentos.

No primeiro semestre de 2018, o número total de imóveis transacionados registou um aumento de cerca de 20% face a igual período do ano anterior (aumento de 30% em montante) e atingiu um novo máximo histórico.

“As transações de imóveis existentes representaram 85% do total de transações registadas nesse período. Em linha com o aumento dos fogos concluídos, as transações de imóveis novos têm vindo a recuperar, contudo a um ritmo inferior ao das transações de imóveis existentes”.

Estrangeiros e turismo dinamizam mercado

A procura por não residentes continua a impulsionar o mercado imobiliário em Portugal, embora a um ritmo inferior. Desde 2012 que se tem vindo a assistir a um crescimento do investimento por não residentes, quer em número de imóveis, quer em montante transacionado. “Esta evolução não pode ser dissociada da introdução, em 2009, de um regime fiscal mais favorável para os estrangeiros “não habituais” e da aprovação, em 2012, do regime dos Vistos Gold“, aponta o Banco de Portugal.

A recuperação do mercado imobiliário “é também consequência do dinamismo do turismo, que potencia a procura de imóveis por investidores, em particular pelo alojamento local”. Além da procura de habitação, a dinâmica dos preços no mercado imobiliário residencial reflete os desenvolvimentos da oferta de imóveis deste tipo.

Em 2017, 8% dos imóveis transacionados no território nacional foram adquiridos por não residentes, correspondendo a 12% do valor das transações.

O valor médio dos imóveis vendidos a não residentes foi quase 50% superior ao valor médio das transações globais realizadas nesse ano. Face a 2016, observou-se um crescimento no investimento de 19% e 23%, respetivamente, em número e em valor. Contudo, desde 2014, o peso dos não residentes no valor total transacionado foi-se reduzindo gradualmente (em 2014, a proporção era de 16%).

Em 2017, as principais origens geográficas dos investidores não residentes foram a França e o Reino Unido, que em conjunto representaram 36% do montante transacionado.

BdP pede estabilidade para minimizar fuga de investidores e promover arrendamento

Face à dinâmica do mercado imobiliário residencial, “será importante promover um ajustamento sustentado da oferta e da procura, que acautele preocupações sociais, de eficiência na afetação de recursos na economia e de estabilidade financeira”, recomenda o regulador do sistema financeiro nacional.

Neste sentido, o BdP defende que “será relevante que o quadro institucional com impacto no funcionamento do mercado imobiliário seja otimizado e adquira estabilidade, por exemplo ao nível do sistema de justiça, fiscal ou das regras do mercado”

Tal permitirá maior segurança no investimento neste tipo de ativo, podendo promover, por esta via, uma maior oferta de habitação para arrendamento. “Um mercado de arrendamento funcional, com um adequado equilíbrio entre os direitos de senhorios e inquilinos, tem o potencial de promover um alargamento do conjunto de escolhas ao dispor dos agentes económicos”, argumenta, salientando o impacto positivo para a economia.

“Por exemplo ao nível da redução dos custos associados à mobilidade geográfica, da promoção da recuperação urbana e da criação de uma alternativa de aplicação de poupança”.

A instituição liderada por Carlos Costa recorda que, apesar das melhorias, os rácios de endividamento dos particulares em Portugal continuam a situar-se acima da média da área do euro, frisando que “esta questão assume particular importância neste mercado, dada a existência de um hiato temporal na reação da oferta a aumentos da procura associado ao carácter prolongado do processo produtivo no setor da construção“.

Será também importante que, perante situações de valorização mais acentuada dos imóveis, as instituições de crédito avaliem adequadamente os riscos que daí decorram quando assumirem exposições relacionadas com estes ativos. “Apesar de esta não ser ainda, de forma significativa, a situação agregada do mercado, poderão existir em determinadas áreas geográficas e segmentos do mercado situações de sobrevalorização mais acentuada”, conclui o BdP.

Fonte: Idealista

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